土地を購入する前に確認しておきたい注意点について【環境編】

土地を購入するときには場所や利便性といった部分に目がいきがちですが、その土地の「環境」についても目を向ける必要があります。
あなたが購入しようと考えている土地は長い目で見て果たして良い土地と言えるでしょうか？

ここでは、これから土地を購入する方が、土地を見る目を養えるよう知っておきたいポイントをお伝えします。

１　地盤の強度を確かめよう

通常の物件概要に記載が無く、現地に行ったとしても、地盤についてはどこかに書いてあるものでもありません。ここでは、そんな状況でも手がかりになる情報を見つける方法をお伝えします。

まず現地で確認できることとして、「古い境界塀を見る」という方法があります。

古い境界塀を見るとはどういうことかというと、塀の途中に亀裂が無いか、塀を横から平行方向で見通した時に、歪みや傾きが無いかなどを見るということで、これにより地盤の動きがあったのかを知ることができます。

塀の施工精度の問題もあるため、亀裂があるからといって地盤が緩いとは一概には言えませんが、目安の一つにはなります。検討している土地の近隣を古い塀がないか探してみるのも手です。

次に、地盤の情報そのものを調べる方法があります。

国土交通省をはじめ、民間の地盤調査会社がネット上に公開しているデータがあります。そこにアクセスし、検討中の土地に近い場所があれば、判断の参考になります。ただし、民間の地盤調査会社の中には、登録を要求するところもあります。

既に知っている方も多いかもしれませんが、地名に着目する考え方があります。

地名は、その土地の特徴から成り立つ事が多いため、地名に「水」を想起させる漢字が使われている場合、その場所は軟弱な傾向があり、低地で地下水位が高い、液状化が起きやすい、埋め立てられている等が推測できます。

「水」を想起させる漢字とは、例えば“舟”“津”“浦”“鷺”“蒲”といったものです。

もっとも、歴史の中で大規模開発や市町村の統廃合等もあるため、当てはまらなくなっている場合も多いようです。
現在はgoogleマップで昔の航空写真や古地図を閲覧できる機能があります。

古地図をみると、現在と異なる地名が表示されている事があり、前述の水気連想ワードがあるかどうかをチェックしましょう。
また、現地で確認できることとしては、付近のバス停が古い地名を残している場合もあるので、ここでも地名のチェックができます。

地盤強度に関連し、災害について国土交通省をはじめとして、どの市区町村でも「ハザードマップ」というものを作成しています。これは、災害危険区域を色分け等で知らせるものです。

これは、洪水や浸水警戒区域、崖崩壊危険区域等を示すものが多いですが、自治体によっては火災発生の度合い、地震による揺れの度合い、非常災害時の避難・救助活動の行い易さ等を示しているところもあります。地域の避難場所との距離感なども見る事ができるので、あなたが購入しようとしていつ土地について参考にしてみましょう。

２　土地の形状を確認しよう

土地の形状も環境の一要因となりますので、確認しておきましょう。

２−１　旗竿地

「旗竿地」とは、下図のように、通路に面した敷地の奥に広がった土地があるというケースをと呼びます。

道路側のせまい敷地を「竿地」、奥の広がった敷地を「旗地」と呼びます。
周囲を建物に囲まれている場合が多く、道路から離れている分、落ち着きがあると捉える事も出来ますが、通りからの視認性が悪いので、場合によっては防犯的な配慮も必要になります。

こういった土地は、周りが隣地境界線と言っても過言でないケースが割と多いです。そのため、特に北側斜線に注意が必要で、土地の規模や形状によっては斜線が建築可能な建物のボリュームを著しく制限し、容積率から計算できるほどの建物が建たないこともあります。

また、駐車スペースの設置場所が、道路に面した狭い竿地に決まってしまうため、竿地の幅員によっては人のすり抜けや自転車の通過が難しくなってしまう可能性がありますので、その対応をどうするかを確認する必要があります。

ただし、通路を上手く仕立てることができれば、路地庭など効果的な演出が出来ます。

建築基準法では道路に2ｍ以上の範囲で接する義務があります。

しかし自治体によって特別な制限を設けている事があり、特に東京都においては路地状部分の長さが20ｍを超える場合には、道路に3ｍ以上の範囲で接する事が求められます。
このため、建築ができない場合や、役所と交渉したうえで特別に設けられた制限の中で建築を行う場合があります。古家付きの土地でも、既に建物が建っているから大丈夫とは言えません。

その建物の建築時の敷地環境や法規制などが、現在とは違う場合があります。こういった場合、改めて建て替える際には、その経緯とは無関係に現在の法規制によって設計が制限されます。
このほか、通路状の部分が長いほど、給排水配管工事が割高となってしまう傾向があります。

土地購入の検討段階では、周囲の敷地がどの様に接しているかを見てみて、周囲の建物同士の隙間が、有効に使えそうであれば、解放感を出したり、通風・採光に役立てることも検討してみるのもよいでしょう。

２−２　高低差

高低差のある土地は、丘陵地で良く見かけます。

そのような土地の場合、段差部分を構成する擁壁（斜面の崩壊を防ぐ壁）の素材や耐久性について注意が必要です。

造成地の中で分譲された土地であれば、役所の認定がとれた擁壁で整備されている事が多いので、問題はないでしょう。

問題があるのは、「認定の無い」古い擁壁に接している場合です。

隣接している土地より高い場合でも低い場合でも、その古い擁壁が崩れた時に、被害を出さない配慮が必要となります。

隣地よりも高い場合、まずは自敷地の擁壁を造り替えるという手法があります。この方法が最も安全かつ確実ですが、場合によっては掘り返して緩んだ地盤の補強もしなければいけないので、施工が大掛かりになります。

または、擁壁が崩れた時に自宅も一緒になだれ込まないよう、一定の距離を取るか、自宅の基礎を深くして擁壁と同等のストッパーにするという手法もあります。

隣地よりも低い場合、自敷地の造り替えでは擁壁の耐久性を高めることができないため、崩れてきたときに自宅が損壊しないための処置が必要となります。
建物の中でも、崩落の影響を受けそうな部分だけ強度を持たせた鉄筋コンクリート外壁にするか、建物と擁壁との間に防波堤のような壁を建てるなどの方法があります。いずれにしても費用増や土地活用上の困難に繋がり易いため、注意が必要です。

新しく擁壁で造成された土地の場合、ほとんどの場合、地盤が掘り返され、埋め戻し整地が行われています。このため一定の深さの地盤が緩まっており、その上に住宅を建築する際には、地盤補強が必要となります。費用がかかりますが、快適な眺望を得るためには必要な代償です。

また、隣地境界塀が古い万年塀やブロック積みの事があります。
この場合、造り替えも想定しなければなりません。背の高いブロック積で、基準通りに施工されていないケースが良くみられます。この場合、敷地の安全性が確保されていないため、建物建築時の確認申請が許可されなくなってしまいますので、注意が必要です。

３　まとめ

土地を購入するときに見ておきたいポイントとして、
・地盤の強度
・土地の形状
の２つがあります。

これらは長年住み続けるうえで決して無視できないもので、間違った土地選びをしてしまうと後悔することになりかねません。

不安な方はこれから購入する土地についてこれらのポイントを信頼できる業者に相談することをおすすめします。