土地を取得したらいくら税金がかかる?計算方法と払うタイミングも解説

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マイホームを建てるためには、土地や建物そのものの金額だけでなく、それらに伴う数々の費用がかかります。

今回はそれらのうち、「土地」の取得に伴う税金についてご紹介していきます。
なお、タイミングや工夫次第では大きな節税も期待できますので、それらについても併せて見ていきましょう。

土地を取得したときにかかる税金の種類について

まず、いずれの税金においても「固定資産税評価額」を基準として税額を計算するということは知っておきましょう。

この「評価額」は土地の購入金額ではありません
市町村(東京23区内は都)が個々の土地を調査し市場価格の目安となるよう金額を設定・公表するもので、3年に一度評価替えが行われます。

評価額は、市町村の役所や都税事務所での証明書発行か固定資産税台帳の閲覧、または毎年4月に送られてくる納税通知書をもって知ることができます。

該当の土地の評価額を確認することではじめて、各種税金がどの程度かかるか計算することができるのです。
大切な基準数値となりますので、購入を検討している土地があればまずは調べてみることをおすすめします。

不動産取得税

土地の所在する都道府県が、取得者に対し課税する税金です。
金額は、不動産の価格に一定の税率をかけることで算出します。

ここでかける税率は不動産の種類により異なりますが、住宅用地の場合は以下のように税額を出します。

固定資産税評価額×1/2×3%

なお、この計算式は宅地のみに適用され、かつ平成33年3月31日までの特例です。その他の場合には以下の式が適用されます。

固定資産税評価額×1/2×4%

また、不動産取得税の支払いの流れについては以下のようになります。

まずは土地の取得後、その旨をすみやかに都道府意見に申告します。申告期限は都道府県により異なりますので、税務署への確認が必要です。
例えば東京都なら30日以内と定められています。

申告後おおむね半年以内で納付書が送付されますので、記載の納付期限(通常数週間)までに支払いましょう。

印紙税

土地購入の際に交わす契約書は、印紙税法で定められた課税文書にあたり。収入印紙の貼付が義務づけられています。

金額は土地の金額、そして一括かローンかといった契約の種類によって異なります。
こちらは、購入した印紙を貼ることをもって納税となります。

購入金額 一括購入の場合 ローンの場合
100万円超〜200万円 2,000円 2,000円
200万円超〜300万円 2,000円 2,000円
300万円超〜500万円 2,000円 2,000円
500万円超〜1,000万円 10,000円 10,000円
1,000万円超〜5,000万円 15,000円 20,000円
5,000万円超〜1億円 45,000円  60,000円

なお、2020年3月31日までに作成された契約書に関しては、契約金額に応じた税額の軽減措置が設定されています。
軽減税額は以下の通りです。

購入金額 軽減税額
100万円超〜500万円 1,000円
500万円超〜1,000万円 5,000円
1,000万円超〜5,000万円 1万円
5,000万円超〜1億円  3万円

登録免許税

土地を取得したときには法務局にて登記手続きが必要となり、その際に課せられるのが登録免許税です。

通常必須となる登記は所有権の移転登記ですが、さらにローン申請時に土地を担保とする場合には抵当権の設定登記も必要となってきます。
こちらの税額は、登記目的に沿った税率を、不動産の価格にかけることで算出します。

土地所有権移転登記:固定資産税評価額×2%
抵当権設定登記:固定資産税評価額×0.4%

登録免許税の納付は、登記申請の書類に収入印紙を貼ることによって完了と見なされます。

固定資産税

土地を購入したら毎年支払う税金がある、ということを知っておかなければなりません。その一つが「固定資産税」です。

固定資産税は、各市町村に支払う税金で、その年の1月1日時点において市町村の「固定資産税台帳」に記載されている土地の所有者に対し課税されます。

税額の算出方法は下記の通りです。

【基本パターン】
固定資産税評価額×1.4%

【小規模住宅用地(200㎡以下の部分)】
固定資産税評価額×1/6×1.4%

【一般住宅用地(200㎡超の部分)】
固定資産税評価額×1/3×1.4%

固定資産税は土地を所有している間には継続して支払う義務のある税金で、年に一度、1年分の金額が所有者に請求されるシステムとなっています。

つまり制度上では、年の途中で土地を買った場合には固定資産税は請求されません。

しかし考え方によっては、土地の売主が、既に手放した土地の税金を支払い続けることは不自然と捉えることもできるのではないでしょうか。

したがってこのようなケースでは、日割りした固定資産税相当額を算出して土地の代金に組み込み、買主から売主に支払うケースが一般的です。

ちなみに固定資産税の請求は通常4期に分かれており、納付期限も6月、10月、12月、2月などの4分割が一般的です。

都市計画税

固定資産税と同様に、毎年支払う必要があるのが「都市計画税」です。

都市計画法上の市街化区域内にある土地について課せられる税金で、納めた税金は都市計画事業等の費用に充てられます。

金額については土地の状態により下記計算式にて出すことができます。

【基本パターン】
固定資産評価額×0.3%

【小規模住宅用地(200㎡以下の部分)】
固定資産税評価額×1/6×0.3%

【一般住宅用地(200㎡超の部分)】
固定資産税評価額×1/3×0.3%

この計算では1月1日の時点で建物が完成されている土地が、住宅用地として見なされます。
つまり建築中の場合には、住宅用地としての計算ができず【基本パターン】の式で計算しなければなりません。

固定資産税と同じタイミングにて、納税通知書により徴収されます。

税金の支払い時期まとめ

税金の種類 支払いの時期
 不動産取得税  土地取得後、約半年以内
 印紙税  印紙貼り付け時(契約時)
 登録免許税  印紙貼り付け時(登記申請時)
 固定資産税  毎年4回(継続納付)
 都市計画税  毎年4回(継続納付)

土地を取得したときにかかる税金を安くする方法

種類も多く、ひとつひとつ積み上げていくと負担の大きい土地関係の税金ですが、所定の要件を満たす場合には税額が軽減できる制度があります。

ただしこれから挙げる項目については自動的に減税されるシステムではなく、自ら申請手続きをとる必要がある制度です。
手間をかければ大きな節税になりますので、要件と手続き方法を確認しておきましょう。

不動産取得税を安くする方法

不動産取得税を安くするためには以下の条件を満たす必要があります。

・住宅用に購入した土地で、新築する住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること
・土地の取得から3年以内に住宅を新築すること

これら両方に当てはまる土地については、先に紹介した「不動産取得税」から一定の金額が控除されます。

控除額は、下記2つの金額を比較していずれか多い方の金額となります。

① 45,000円
② 土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×【住宅の床面積×2(上限200㎡)】×3%

この軽減措置を受けるには、土地の所在する都道府県への申請が必要です。
土地取得から60日以内までに、申請書類を提出しましょう。

申請書類は各都道府県の県税事務所やホームページから入手することができます。

所得税を安くする方法

こちらは土地を取得する際にかかる税金ではありませんが、土地を購入したあとに確定申告をすることで所得税を安くする方法があるのです。それが、「住宅ローン控除」です。

住宅ローンを組んだ場合、以下全ての要件を満たし、かつ自身で確定申告をすることで、10年間にわたり所得税からの控除が受けられます。

・土地と建物の両方に住宅ローンを設定(土地のみはNG)
・ローン契約期間が10年以上あり、毎月分割して返済する形式であること
・住宅の取得(新築)後6ヶ月以内に入居し、継続して住んでいること
・住宅の床面積が50㎡以上、かつ床面積の1/2以上が自己の居住用であること
・控除を受ける年の世帯年収が3,000万円以下であること

サラリーマンなど通常時には年末調整を受けている方も、土地を取得した初年度は自ら確定申告をしましょう。
翌年からは、年末調整にて適用可能です。

住宅ローン控除は、元来住宅(建物)を対象にした制度ですので、住宅と土地のローンがセットになっていることが前提条件です。
税金対策の観点からは、住宅と土地の契約は同じ名義にしておくことをおすすめいたします。

控除額は

ローンの年末残高×1%

の式を用いて算出し、控除額には上限があります。

最大控除額は一般住宅で400万円、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅(省エネ、耐震等の項目にて国の定めた基準に基づき、国交省が認定した住宅)だと500万円です。

つまり上の式に当てはめて年末ローン残高を見ていくと、一般住宅で4,000万円、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅で5,000万円が上限と見ることができます。

また、算出金額分が所得税で控除しきれない場合には、上限13万6,500円にて住民税から控除されます。

まとめ

住宅を建てる場合の土地購入には、このように多くの税金がかかってきます。
「土地」という大きな買い物ですから、知識を持って行動できるかどうかで節税できる金額にも大きな開きが出てきます。

「不動産取得税」や「住宅ローン控除」のように自ら情報を集め動かなければ節税できないタイプのものはもちろん、自動的に軽減措置が適用されるタイプのものも、契約時期によっては対象期間外の可能性があります。常に最新の情報をチェックしていきましょう。

土地の予算や購入タイミングのシミュレーションには、今回挙げた各種の税金について正確に盛り込んで検討していきたいものです。

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