耐震補強が必要な基準と補強工事にかかる費用について

地震が多発する日本で生活する以上、住宅の耐震を考えることは必須といえます。

特に、昔からの木造住宅に住まれている場合、大きな地震が来たらどうしようと不安に思っている方も多いかと思います。

しかし、耐震工事をするにせよ、自分の家は工事が必要なのかどうか、そして必要だとしてもいくらくらいかかるのかが分からないのではないでしょうか？

今回はこうした疑問を解決するため、耐震化の基準と費用について解説していきますので参考にしてください。

１　まずは自宅の強度に関する判断の目安を知ろう

もし地震が起きてしまった場合、自分の家がどの程度の地震に耐えられるのか知りたいという方は多いと思います。

そこで、まずざっくりにはなりますが、建築された年代や、新築当時の経緯などにあって目安となる基準があるのでお伝えします。

１−１　昭和56年の基準改正後の建物について

各地方自治体では、災害時の安全性を考慮して、古い住まいの補強や建て替えを推進しています。

一定の基準に当てはまる住まいの補強や建て替えを行う場合は助成金を出すという制度もありますが、この基準を考える際に重要になるのが、昭和56年6月1日という日付です。

なぜこの日が重要になるのかというと、この時を境にして、建築基準法の耐震基準が大きく変更されたためです。それ以前のものを旧耐震基準点、それ以降のものを新耐震基準と呼びます。このどちらか属しているかによって耐震強度が大きく異なります。具体的な基準は下記の通りです。

このように、新耐震基準には震度6から7相当の揺れに対しても対策がとられていることがわかります。そのため、現在の住まいがいつ頃建てられたのかによって耐震レベルがどのぐらいなのかおおよそのことがわかります。

ただし、注意しなければいけないのは、あくまでもこの日付は基準の切り替わりを示すものだということです。昭和56年6月以降に役所に確認申請を提出し、許可を得た上で建てられた住宅が基本的には新耐震基準住宅となります。

申請から工事が完成するまで数ヶ月必要になるため、昭和56年6月以降に完成した住宅の場合でも、役所に確認申請をしたのが昭和56年の6月より前であれば旧耐震基準で建築されている可能性があります。

１−２　平成12年の基準改正後の建物について

その後、阪神淡路大震災の経験を踏まえて、平成12年に改めて基準が改正されました。

これにより新耐震基準の内容に加えて、耐力壁の配置基準や、構造材接合部の補強基準が盛り込まれました。

耐力壁とは、柱と柱の間に斜めに入れて建築物や足場の構造を補強する「筋交い」と呼ばれる部材の入った壁のことです。

現在では、筋交いにはプレートが取り付けられることが当たり前になっていますし、梁や柱をボルトで補強するのも当然のことになっていますが、平成12年より前に建てられた建物は、それらの基準が明確化されていないため、釘だけで簡単に止められた筋交いなども多いです。

この平成12年の基準変更をきっかけにして、建物全体をバランスよく構成し、一つ一つの構造部材にかかる力を明確化させて補強を行うことになりました。

１−３　基準改正を耐震補強の際の参考にする

この2つの基準改正を合わせて考えると、

・平成12年以降に建てられた建物であれば、地震に対しておおむね安心することができ、補強費用を抑えられる
・昭和56年以降に建てられた建物であれば、建物全体における構造壁のバランスや部材劣化の具合によって、補強に要する費用にばらつきが生じる（つまり、昭和56年以前に建てられた建物は、震度6以上の地震を想定して建てられていないため現在の基準まで耐震強度を引き上げるのてあればかなりの費用がかかる）

ということが言えます。

なお、これらのことが言えるのは、新築当時に建築確認申請が出されていることと、現在その通りの間取りであるという2点が基本になります。

古い住宅の場合、確認申請の許可を受けていたとしても、完了検査を受けていない住宅があります。完成形が異なるということは、耐震強度も変わってくるということです。

また、増築をしたり、リフォームをしたりすることによって建物の形状が変わっている場合があり、こうした場合も耐震強度にズレが出ている可能性があるのでしっかりとした診断を行わなければいけません。

１−４　住宅金融公庫から融資を受けている場合

建築時に住宅金融公庫から融資を受けているかどうかも耐震強度を判断する基準の一つになります。というのも、住宅金融公庫は、融資の条件として第三者の中間検査を要求しているためです。

中間検査というのは簡単に言えば建築物の基礎や骨組み部分の検査なので、基準通りの構造体が形成されているかどうかを第三者の目で確認してもらっているという証拠になります。

２　耐震補強に必要な費用について

年月を経た建物は、建築時期・立地環境・使われ方・メンテナンスの程度などによってさまざまな状態にあります。そのため一概に「○○円くらい必要」とは言えません。

前述したとおり、まず建築年代によって構造基準が異なるため、時期によって「沢山費用がかかるかもしれない」や「割と安く済むかもしれない」などのように、おおよその察しをつけることは可能ですが、それでも具体的な金額としていくらということは言えないのです。

平成12年6月以前に確認申請された建物の場合は、建物全体を俯瞰し、構造壁の配置バランスに偏りがあるかどうかを確認しましょう。

平面的に壁がまんべんなく散らばっているのが理想です。2階建て住宅では、1階の壁量が2階よりも多いかどうかという点も確認が必要です。

古い住宅で、南側に庭があり、そちら側に大きな開口部を設けている間取りをよく目にします。
こうした建物では北側に台所・洗面・浴室・トイレなど小さなスペースがまとまってしまい、壁量のバランスが悪くなっていることが多いです。この様な場合には、壁量を補う工事が必要となります。

住まいによって間取りは異なるため、金額を具体的に言う事はできませんが、局部的な補強で済めば20～30万円、数カ所の補強に及べば100～200万円程度という場合が多いです。
とは言っても、生活に支障の無い位置に補強が出来れば良いのですが、そう単純に行かない事もあるため、専門家に相談する必要があります。

助成金を活用について

昭和56年以前の申請による住宅については、各自治体が工事費の一部を助成してくれる「助成金制度」を設けて補強を推進している事が多いので、条件に該当している場合は活用することをおすすめします。

東京都の場合、以下のページで各区の耐震の助成制度を見ることができます。
https://www.taishin.metro.tokyo.jp/josei/（東京都耐震ポータルサイト）

36年以上前の住宅ということになると、確認申請に関する資料や建物自体の図面が残っていないケースが非常に多いです。
この場合は、現況の外観を目視しながら判断するしかないのですが、それでも概略の傾向が見えてき、それに基づいた概算補強費も把握できます。

注意点としては、助成金は耐震診断をした上で、耐震レベルを現在の基準に引き上げられない場合には給付されないということです。

耐震診断を行うと、現在の基準を1とした場合の現況建物の強度が表示されます。

現状の建物の強度を0.5とした場合、工事の結果0.5を0.9まで引き上げたとします。その場合は、基準値である1に達していないので、助成金は給付されません。

助成金の給付のためにはその他にも様々な条件がありますので、詳細については自治体によく確認するようにしてください。

３　限られた予算内でできること

前述のように耐震工事をしたからといって必ずしも助成金をもらえるとは限りません。そうすると、数百万もする工事費を負担することに躊躇してしまうかもしれません。

だからといって足踏みしていては、いつ来るとも言えない災害に備えがとれなくなってしまいます。この場合、補助金に縛られないという考え方も必要です。

仮に、現在の建物の強度が0.3であったとします。それを1にするための工事費用は、補助金を差し引いても出せないということがあるでしょう。

しかし、それを0.6や0.7まで引き上げられれば、十分な補強になります。補助金こそ出ませんが、この程度の補強ならば工事費用を捻出できるケースがあります。

また、2階よりも負担が大きな1階を重視した補強をする事により、倒壊の危険性を大幅に減らすこともできます。

このように、助成金を使わなくても予算内で優先順位をつけることで必要な工事をすることは可能です。
耐震工事を考えたら、まずは専門家に相談し、一度家を見てもらい必要な工事の提案や見積もりを取ってみることをおすすめします。

４　まとめ

耐震工事はどうしても大きな費用がかかってしまいます。
しかし、費用が捻出できないからといって先延ばしにしてしまっては、いつくるか分からない地震に備えることができません。

完璧な工事を行うことがもちろん望ましいですが、優先順位をつけるなどして、どのような工事が必要なのかを見極める必要があります

特に耐震工事は、一人で悩んでいても決して解決できるものではありません。専門家に相談して、少しでも進めていきましょう。