はじめての解体工事でも大丈夫!解体工事の流れや注意点・費用など徹底解説

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住宅の再建築や空き家の撤去、また駐車場や不動産売買のニーズから、解体工事をして土地を更地にする場面は増えています。

しかし、解体工事なんてこれまでにやったことがないという方がほとんどで、実際にどのように進めていけばいいかわからないという人も多いかと思います。

解体工事は事前に知っておくべきことがたくさんあり、業者任せにしていると後で大変な目にあってしまうこともあります。

ここでははじめて解体工事を依頼する方でも問題なく進められるよう、必要な情報をすべてお伝えします。

1. 解体工事は業者選びがとても重要

解体工事をどの業者に依頼すれば間違いないかは非常に迷う問題です。
どの解体業者を選ぶかは法律を遵守しているか、施主にどれくらい負担が及ぶかということに影響するためとても大切です。
本章をよく読んでいただき、納得のいく業者を選ぶようにしてください。

1-1. 解体業者はどの規模の会社を選ぶべきか?

解体業者を選ぶ段階で気になることは依頼する業者の規模についてです。

業者の規模は社員数によって

  • 小規模解体業者
  • 中規模解体業者
  • その他の解体関連業者

に分類されます。

解体業者の規模を掴んでおくと、業者の整理分類もしやすいでしょう。

小規模解体業者

社員10名以下の小規模な解体業者を小規模解体業者と位置づけました。

小規模解体業者の多くは基礎・外構工事業者(いわゆる土建業者)や重機・トラックを所有する大工の親方などで、兼業で解体業を営んでいます。地方では現在でも、もっとも数が多いのがこの業態といわれています。

小規模解体業者のメリットは

  • 工事品質も比較的高い
  • それでいて費用も割安

ということです。

ただ全般的にホームページを持っていない所が多く、ハウスメーカーの営業マンや地元工務店の社長の紹介でなければ、なかなか接触できない(連絡が取れない)場合があります。

中規模解体業者

中規模解体業者は社員が10名以上から数十名規模の業者です。

中規模解体業者は小規模解体業者と違って専業率が高く、工事件数も100件前後に及ぶところもあります。また中規模解体業者のなかには自前のホームページを持つ会社も多く、自社で営業・集客を積極的に行っているケースがみられます。

中規模解体業者のメリットは

  • 業務がシステム化している
  • 現場作業員にも積極的に営業参加させている

という点です。

またホームページを使った集客にも力を入れていますので直接工事を依頼しやすいこともメリットのひとつでしょう。

その他の解体関連業者

これ以外にも廃棄物の運搬のみを行う業者や、収集運搬と中間処理をメインに行う業者などもあります。

ただ私たちが直接関わるのは、重機を所有し、なおかつトラックで廃棄物を中間処理場まで運び出せる小規模や中規模の解体業者です。

解体業者の予備知識がないまま、ホームページなどをみて直接問い合わせる場合は、これら業者の違いを把握しておく必要があるでしょう。

なお解体工事のなかには、ビル・マンションといった、個人ではなく法人から仕事を依頼される解体業者もあります。

これらの業者も同じ解体工事専門の業者ですが、ゼネコンの下請けを中心に行うことから、個人の仕事は受けていない場合がありますので注意が必要です。

1-2. 建設リサイクル法に従い工事をしているかチェックしよう

建設リサイクル法が本格的に施行されるようになったのは2002年5月30日からで、2010年の4月1日から省令が一部改正となり、木材と一体となった石膏ボード等の建設資材を現場で分別(取り外した上で)処分するように明文化されました。

建設リサイクル法(正式には「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律」)

「循環型社会」の構築に向けて、床面積80㎡以上の建築物の解体工事を行う場合に、建設現場で可能な限り分別解体を実施し、結果的に不法投棄などが起こらぬように、基準や罰則規定なども定められた法律。

建設リサイクル法で特に注意することは、解体工事を始める7日前までに、所定の申請書類を自治体に提出しなければならないことです。

また本来は依頼者が届け出なければいけませんが、基本的に解体業者が書類作成と提出を代行して行っています。

特に後者については、仮に悪意のある解体業者が不法投棄を行った場合は、工事の依頼者(施主)にもその責任が及ぶ可能性があるので注意が必要です。

そのため業者選定の際には、建設リサイクル法に従い廃棄物を適切な方法で処理しているかチェックし、かつ工事実績の確認などにも十分に注意を払う必要があります。

また、建設リサイクル法に従い廃棄物を処理しているかがチェックできる伝票(マニフェスト)というものがあります。
今までの廃棄物をどこでどのように処理したかを証明できる書類です。

処分場も業者から提出を受けたマニフェストに対して、逐一証明書を発行しています。

そのため、マニフェストの提示を求めることも、解体業者を正しく判断する手段になることを押さえておきましょう。

1-3. 建設業許可を受けている業者を選ぼう

解体工事を行う業者は、基本的に建築リサイクル法の解体工事業登録を済ませていれば誰でも税込み500万円未満の工事を行えます。

税込み500万円未満の工事といえば、住宅一軒分の解体工事で十分間に合う金額です。
つまり工事経験があれば、だれでも資格を得ず解体業を営めるのです。

従って、差別化という意味で解体業者は工事業登録の他にも都道府県知事や国土交通省が許可する建設業許可も取得しておくべきです。

なぜなら建設業許可があることで、即席に編成された解体業者ではないことが分かるからです。

軽微な建設工事(家屋の解体工事などもそのひとつです)を請け負う場合は、必ずしも建設業許可を取得しておく必要はありません。
またそういう業者でも、仕事の質や内容に問題がない業者もいることも承知しています。

ただ現在の解体は、不法投棄などの責任が施主にも及ぶ可能性があります。

その意味では永続的に建設業を営むと考えられる建設業許可を取得できている業者のほうが、より安心だと考えられます。

なお平成26年6月4日に「建設業法等の一部を改正する法律(改正建設業法)」が公布され、建設業許可の業種区分に「解体工事業」が新設されました。

ただ経過措置として、この法律が施行された時点(平成28年6月1日)で「とび・土工工事業」の許可を得て解体工事業を営んでいる業者は、引き続き3年間は「解体工事業」の許可を受けずとも解体工事を行えます。

また「とび・土工・コンクリート工事業」の技術者配置でも、同様に解体工事を行えます。

「解体工事業」が新設されたことでも、建設業許可を受けていることを基準に業者を検討されることをおすすめします

2. 解体工事に必要な届け出

解体工事を実施するには、建設リサイクル法に基づく工事の申請のほか、工事にまつわる各種届け出が必要です。

届け出については解体業者と施主側それぞれで必要なものがありますので、解説していきます。

2-1. 解体業者が行う届け出

まず解体業者が行う手続き・届け出についてみていきます。

建設リサイクル法の事前申請

1-2でも触れたとおり、延床面積が80㎡以上の解体工事を行うには、着工の1週間前までに、工事を行う場所と工事内容等を記載した書類を市区町村役所へ届け出なくてはなりません。

これを建設リサイクル法の事前申請とよんでいます。

建設リサイクル法の事前申請は施主本人に届け出義務がありますが、多くは解体を行う工事業者に代行を委任しています。

道路使用許可申請

工事現場が狭小地などに隣接していたり、前面道路がみなし道路などで狭い場合は、解体工事中に重機やトラックを駐車し、道路を塞ぐ場合があります。

こうした場合は道路使用許可申請を、所轄の警察署に届け出る必要があります。また道路使用許可申請は工事業者が届け出なければなりません。

近隣挨拶・説明会

近年は解体業者のモラルも向上し、工事にあったて近隣挨拶を行う業者も増えてきています。
解体工事前の近隣挨拶はいまや常識化しているといっても良いでしょう。

また自治体によっては、解体工事前に業者による説明会を義務づけているところもあります。

そのため地域の各自治体の対応に関する細かな情報収集も、解体業者にとって大切な仕事といえましょう。

2-2. 施主が行う届け出

次に施主が行う届け出・手続きについてです。

インフラ(ライフライン)の停止と申請

電気・ガス・電話などインフラの停止・申請は、以前から解体業者が工事前に、施主にお願いしてきたものです。

最近ではこれに加えて、最近ではインターネットやケーブルTVなどの停止手続きも、ほとんどの家庭で行っています。
直前まで住む家を取り壊す場合は、忘れずこれを実施してください。

浄化槽の汲取り

浄化槽がある場合は、浄化槽の汲取りも忘れず実施しましょう。
費用は意外にかかりますから(2万円以上)、事前に自治体などで料金を確認しておいたほうが安心です。

建物滅失登記

建物滅失登記は、新しい住宅を再建築する場合は担当する家屋調査士や司法書士に頼んでおくとやってもらえます。

ただ新しい家などの建築を予定していない場合は自分で家屋調査士に頼むか、時間があれば自ら法務局に出向いて登記申請書をつくれば、自分で申請できます。

家庭内の不用品の処分について

住宅を再建築する場合など、解体工事にあたり施主がもっとも頭を悩ませることといえば、家庭内の不用品の処分です。

ただ自治体のホームページをみると、粗大ゴミの多くは無料・低料金で引き取ってもらえます。
物が多いご家庭は普段から「断捨離」を心がけ、物を減らす努力を実践しておきましょう。

家電4品目の処理

不用品の処分の中でも、とくに家電4品目の処理に頭を悩ませることが多いかもしれません。

家電4品目とは以下の製品です。

  1. エアコン
  2. テレビ(ブラウン管、液晶・プラズマ)
  3. 冷蔵庫・冷凍庫
  4. 洗濯機・衣類乾燥機

家電4品目の処理は、料金こそかかりますが、使い終わった家電4品目に所定の家電リサイクル券を貼ると、購入先の家電小売店等で引き取ってもらえます。

ただ問題の家電リサイクル券の入手先に関する正しい情報を調べても、なかなか適切な方法に辿り着けないことが多いでしょう。その場合は市役所に電話を入れて「家電4品目の正しい処分方法を教えてほしい」と聞いてみることです。

建物の解体もそうですが、家電リサイクルも適切な処分方法に従います。そうしないと、処分した本人に責任が及びます。

家電4品目についてもいろいろな情報がありますが、自治体に聞いてみるのがいちばん確実な方法です。

環境省の廃棄物・リサイクル対策部の案内にもあるとおり、家電4品目は「市区町村の案内する方法で適切にリサイクル」することを推奨しています。当ウェブサイトでも、不明なものは自治体に相談してみることをおすすめします。

4. 解体工事の流れ

平日の日中は当然ながら仕事を休める人は少なく、解体工事を目の当たりにする機会は思ったより少ないと思います。
ここでは、なかなか目にする機会の少ない解体工事の実際の流れについて「解体工事前」「工事中」「工事後」に分けて説明していきます。
解体工事の全体像を知りたい方は参考にしてください。

4-1. 解体工事前

では解体工事の全体の流れを説明しますが、解体工事前、工事中、そして解体工事後という3つに工程を分けて解説します。

まず現地調査から順番にみていきましょう。

現地調査

解体業者は現場の状況を把握するため、また正しい見積書を顧客に提示するため、現地調査を実施します。

現地調査で確認する項目は次のとおりです。

  • 残す物があるのか、どこまで残すのか?
  • 建物の構造と状態(木造か鉄骨造か?必要な養生はあるか?)
  • 近隣環境・離れ距離など(迷惑がかかる恐れがあるかなど)
  • 搬入ルートの確認(トラックによる搬入・搬出に問題がないか)
  • 工事内容の確認
  • 境界線の確認
  • 地中埋設の確認(浄化槽があるか、基礎の状況は?)
  • 整地後の希望(解体後に施主がどのように使うかなど)

特に現場にコンクリートやアスファルト等の舗装を残したり、融雪溝等の蓋がある場合は、適切な養生をしていないと対象物を不用意に壊す恐れがあります。

塀や植木なども残す物がある場合は注意が必要です。

また調査段階で壊す恐れがある対象物は、あらかじめ施主に了解を得ておく必要もあり、工事にも注意を要します。

しかし現地調査がしっかりしていれば、工事に取り掛かる際に発生する多くの問題にも事前に対処できます。
そのため現地調査こそ、すべての工程のなかで、もっとも重要な工程と考える方がいることも押さえておきましょう。

見積もりの提示

調査で把握した現場の状況を勘案し作成された見積もりを、業者が施主に提示するのがこの場面です。

一般に見積もりは、より詳細な見積もりほど正確な見積もりといわれています。ただ一概にそうとは言い切れない面もあります。

正しい見積もりとは正確に現地調査を行い、面談を通じてプロらしい見解が示されてこそ、業者への信頼度はより一層高まります。そこには見積もりの細かさはあまり関係がありません。

見積もりの細かさは、見積もりソフトの操作次第でいくらでも詳細になります。
その場合、必要以上に細かい見積もりは施主にとっては不親切な見積もりにもなりかねません。

また、解体工事には実際に壊してみなければ分からないという部分もあります。

そのために現地調査も丁寧に実施されていますが、追加工事が発生する可能性があれば、その点についても見積もり提示の段階で言及しておく必要があります。

見積もりとは、工事業者が言いにくいこと(業者にとって不利に作用すること)も、あえて施主に正しく伝える場面でもあります。
そこを逃げてしまうと、施主と業者の間に要らぬ溝をつくってしまうことを覚えておきましょう。

契約

施主が見積もり内容に了承すれば、次は契約に進みます。

契約は見積もり提示日にそのまま実施されることもありますが、最近では見積もり提示日におおよその工期が決められ新たに日程を記載した契約書を作成して契約をのぞむことが多くなってきました。

なお契約金は初回に工事金額の10%、残金は完工時に入金するのが普通です。
ただ支払い回数が2回あれば、業者によっては半々で求める場合もあります。

また解体工事は一般的に100万円台でおさまることから多くの場合現金で集金しますが、最近では銀行振り込みをするところも増えてきました。

施主・業者間で、この辺りも確認しておく必要があるでしょう。

手続き代行

解体業者は工事の始まる7日前には、役所等に解体工事を実施する手続きを施主に代わって代行します。
その他にも必要に応じ、道路使用許可申請なども届け出る場合もあります。

近隣挨拶

むかしは近隣挨拶といえば住宅の営業担当が行っていましたが、現在では解体業者が近隣への挨拶を実施するケースが増えています。
これは解体業者も自ら営業をし、工事をもらわなければならない時代を反映してのことでしょう。

4-2.解体工事中

工事の準備が済むと、次はいよいよ解体工事を行います。

ここまでの準備がしっかりできていれば、工事でつまずくことはほとんどありません。

引込配管、配線撤去手配

いよいよ解体工事が始まります。

解体業者は必要に応じて引込配管、配線撤去の手配を行います。

足場養生設置

離れが詰まった住宅地などで解体工事を行う場合は、現場に防塵ネットの養生を設置します。

分別撤去

建物の解体は、サッシや畳材など手作業で取り外す分別解体から始まります。分別解体の徹底により、この工程は年々長くなっています。

機械による解体、廃材の搬出

ある程度分別解体撤去が進むと、機械(重機)による解体・搬出が始まります。

最後に基礎コンクリートを撤去すれば、建物の解体は終了します。

整地・お引渡し

最後に建物を撤去し、更地になった敷地を機械で整地できたところで解体工事は終了します。

なお一般的な木造住宅の解体工事の期間は、天候にも恵まれていれば1週間か週を跨いで10日、最大でも2週間あれば終了します。

4-3.解体工事後

解体工事後は社内の事務整理と、対象工事についてはマニフェストの作成が行われます。

マニフェスト作成

マニフェストとは1-2でも触れましたが、解体工事で出た廃棄物を適正に処分したことを証明するための伝票です。

マニフェストは解体工事中でも適宜作成します。解体業者は工事が終了したら遅滞なく事務整理を済ませましょう。

浄化槽の撤去について

古い家屋の解体工事につきものなのが浄化槽の撤去です。

浄化槽は撤去方法には、1)全部撤去、2)埋め戻し、3)埋め殺しの3つの方法があります。

これまでは2)3)の方法も行われていましたが、最近では1)全部撤去がもっとも望ましい方法だといわれています。
これは土地を売った場合に「砂埋め」した浄化槽が敷地に残っていると、値引き要素につながる可能性が高いからです。

また「砂埋め」した浄化槽は、法律の解釈から違法行為に取られる可能性があります。そのことから、自治体によっては、1)全部撤去を推奨するケースが多くなっています。

家庭の使う大きさ(5人槽や7人槽)であれば、追加料金も3万円から5万円の範囲におさまります。浄化槽の撤去は全部撤去を推奨します。

5. 解体工事のかかる費用について

ここでは解体工事の費用について解説します。

解体工事の費用は業者による違いはほとんどありません。
これは解体工事が一般の建築工事と比べて使用する建築材料等がほとんどなく、職人の手間についてもほとんど差がないからです。

さらに、一般の建築工事と違って解体工事は地域差がほとんどありません。

確かに東京は人件費が多少高くつきますので、それが工事費に反映される部分はあります。それでも大体同じぐらいの金額でおさまります。

解体工事の工事費用は、おおよそ坪単価にすると3万円/1坪です(一般木造住宅の場合)。

ただし、養生費やその他のオプションを含めると最終価格で1坪あたり4.5万円から5.5万円になります。

たとえば、床面積が34.0坪の木造家屋の解体工事なら、150万円から190万円程度が見積もりで出てくる最終価格です。

ただし、道路が狭くて大型重機を使用できない場合は、手作業が増えるため割高になります。

養生費・オプションとは?

養生費とは一般的に足場を掛け、養生ネットを張る金額のことです。
また路盤面に壊してはいけないコンクリートやアスファルト舗装がある現場では、鉄板を敷くなどで路盤を保護する養生費用も含まれます。

オプションで代表的なものには、浄化槽の除去費用があります。
また解体する建物が特殊な基礎(高基礎やベタ基礎)の場合も、オプションに計上されるのが一般的です。
その他、塀や植木など、状況によって費用はかかってきます。

6.解体工事を行う前に確認しておくべきこと

最後に解体工事を行う前に確認しておくことを紹介します。

解体する建物について、債務が弁済されていれば抵当権がついたままの古い建物でも解体できると考えている方がいるようです。

しかし、たとえ債務が返済されている場合でも抵当権を外してはじめて解体工事が行うことができる、ということを知っておきましょう。

古い住宅ではまれに抵当権がついたままの建物があります。

解体を行う際には面倒でも、工事前に登記簿のチェックを必ず行ってください。

もし抵当権がついたままなら債務が残っているかのチェックを行い、債務が残っていなければ金融機関に連絡して抵当権を外したい旨を伝えましょう。
これは解体工事を依頼する施主側の義務です。

まとめ

解体工事は建設工事の中では比較的小さな工事とみなされがちですが、10年前と比較すると、年々工事の重要度も増してきました。
また何より業者のレベルもいろんな意味で向上してきました。

住宅のストックが増大するなか、これから益々解体工事の重要性は増してくると考えています。

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