注文住宅を建てるときの住宅ローンの流れと注意点について

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注文住宅を建てたいが、普通の住宅と同じように住宅ローンを組むことができるのか心配されている方もいるかもしれませんね。
また、どのタイミングで何をすればいいのか、わからないことばかりではないでしょうか。
そこで、今回は注文住宅を建てる方に向け、住宅ローンの流れや注意点などをご説明しますのでぜひ参考にしてみてください。

1 注文住宅でもローンを組むことができるか

結論からお伝えすると。注文住宅であってもローンを組むことは可能です。

多くの金融機関では建物の建築確認(建築基準法令や建築基準関係規定に基づいた、工事前の確認)がおりた時点でローンの本審査を受けることが出来ます。

本審査とは、保証会社が行う返済能力だけでなく、「担保物件の価値の高さ」「団信に加入可能な健康状態であるか」など、万が一返済ができなかった場合の事も想定した細かな審査のことです。

ただし、一般的に住宅ローンの審査は仮審査と本審査の2段階に分けて行われます。これらについては何が違うのか?以下で説明していきます。

1−1 本審査と仮審査の違いについて

住宅ローンの審査は、最初に住宅ローンの必要性が出た段階で仮審査を行い、仮審査が通った後で物件の購入を契約、そして本審査に入るという流れです。

この流れを聞くと、「契約を決めた後で本審査が行われるなら、もし落ちてしまったら契約はどうなるのか?」と思う方もいると思います。

昔は仮審査というシステム自体が存在せず、本審査一発で決めていたため、物件の購入契約をした後に「自分が審査に通る可能性が高いのか、低いのか」すら分からない状態で落ちてしまう人が多くいました。
そのような場合は、いくつもの銀行の審査を立て続けに受けて、通るところを探すか、それでも難しければその他の審査に落ちてしまった原因を改善して再審査を申込んだり、最悪の場合、契約の解除ということにもなっていたのです。

契約が解除になれば、申込者は当然のこと、住宅販売を担当していた会社も、一度売買契約を結んだ物件は簡単には別のお客さんに提案できませんので、その間、販売の機会損失という被害を受けてしまいます。

こういった不都合をなくすために住宅ローンには、仮審査と本審査というシステムが取り入れられました。

仮審査に合格し、ある程度「審査に通る可能性が高い」ということが分かった状態で売買契約を結ぶことができるのです。

ただし、仮審査は銀行による簡単な審査で、本審査は保証会社による「返済できなくなった場合」も想定した審査で基準が異なるため、「仮審査には通ったが本審査は通らなかった」というケースももちろん存在します。

1−2 場合によってはつなぎ融資の活用を

金融機関の中には、建物が完成した後でなければ融資ができないというところもあります。
なぜなら、住宅ローンは基本的に「完成した物件を担保に融資を実行する」ためです。

しかし、建築会社には工事の進行状況に応じて決まった金額を支払っていかなければなりません。つまり、融資を受ける前段階で、まとまった額の金額を支払う必要があるということです。

その場合、利用できるものに「つなぎ融資」というタイプの融資があります。

順番的に最も早い時期に必要なお金になるため、住宅ローンは、つなぎ融資から選び始める場合が多いです。

注文住宅の場合は、契約時に最初の支払いが発生し、その後、上棟時(契約から1,2か月後)、中間金(上棟から1,2か月後)、完工金、と合計4回の支払いタイミングがあります。

しかし、一般的な住宅ローンによる支払いが可能なのは最後の完工金の支払いのタイミングだけです。そのため、それより前の3回分の支払いについては、つなぎ融資を利用する必要があります

そして、住宅が完成し、住宅ローンの融資が実行された段階で、そのお金からつなぎ融資を返済するという流れになります。

もちろん、すべてのお金を融資でまかなうという事は少なく、自己資金に余裕があれば、つなぎ融資を利用せずに、はじめの3回の支払いは自己資金で行うということも可能です。
多くの方は、自己資金を○割、つなぎ融資を○割、というように、金融機関や建築会社と相談しながら支払い計画を立てていきます。

2 ローンの流れについて

注文住宅で住宅ローンを組む場合の簡単な流れは下記の通りです。

① 土地購入
② プラン・予算の決定
③ ローン事前審査
④ 工事請負契約
⑤ ローン本審査
⑥ 住宅ローンの契約
⑦ ローンの実行

それぞれの工程について詳細を見ていきましょう。

① 土地購入
まずは住宅を建てるための土地を購入します。
土地の購入にかける予算は、予算全体の20%~30%程度です。広さはもちろんですが、新生活の暮らしをイメージし、駅からの距離や治安など、立地面にはこだわりましょう。

② プラン・予算の決定
土地代+建築費をトータルの予算内に収め、なおかつ家族が満足できる内容にプランを組んでいきましょう。
施工会社選びも重要になります。①の土地購入と並行して進めていく場合もあります。

③ ローン事前審査
前項で説明した、銀行による仮審査です。
インターネットでの申し込みも可能ですので、この段階では金利比較のため2~3の銀行で申し込みを行いましょう。
ただし、あまりたくさんの銀行に同時に申し込むと、「他で審査落ちしたのでは?」と警戒されてしまいますので、3つ程度に収めるのがちょうど良いでしょう。

事前審査では借りる人の勤務先、勤続年数、年収などをもとに、お金を貸しても大丈夫か、どのくらい貸出できるかなどを審査します。審査にかかる時間は約1~3週間程度です。

④ 工事請負契約
施工会社に対する契約です。建物の完成を約束すると同時に、報酬金額の支払いも約束するという契約です。ここまでに工事のプラン、設計は確定させておく必要があります。
家を建てる時だけではなく、増改築やリフォームの際にもこの契約は取り交わされます。

⑤ ローン本審査
保証会社による審査です。前項でお伝えした通り、仮審査とは審査基準が異なるため、仮審査に通っても必ず本審査に通るというわけではありません。
まず、本審査には住宅の登記や、建築確認済証(これから建てる建築物が、建築基準法や条例に適合しているかを役所に申請し、通った証)、工事請負契約書(④で取り交わした契約書)が必要になります。

⑥ 住宅ローンの契約
ローンの審査に通ったら契約を行います。
注文住宅の場合、この段階で既に施工会社に対する費用は発生しているため、つなぎ融資で支払いを進めておく必要があります。

⑧ ローンの実行
住宅ローンが実行されたら、利用したつなぎ融資の返済と、完工金の支払いを行い、そこで建物の引渡しが完了します。

3 ローンを組む(利用する)際の注意点

3−1 土地・建物ともに建築確認申請を行ってからの審査が必要

住宅ローンを申し込む際は、土地と建物セットで申し込むのが原則となります。
土地の売買契約は済んでも、建物の計画が不明確では審査を受けることができません。

なぜなら住宅ローンは、住むための土地と建物を担保に融資をするローンであるためです。そのため、建築会社とプラン決めを済ませた上で、役所に建築確認申請を行い、承認されていなければいけません。

3−2 土地と建物で融資が行われるタイミングが違う

土地の融資実行は決済が終わる時点で行われますが、建物の融資実行は原則として建物が完成し、引き渡しがおこなわれる時点になります。
注文住宅では引渡しまでに数回にわたり支払いをしなければならないので、自己資金で支払うか、つなぎ融資を利用するかといった、資金計画をしっかり立てておくことが重要です。

4 まとめ

注文住宅でもローンを組むことは可能で、そんなに難しい事ではありませんが、ほとんどの建築会社は、完成前に数回の支払いが発生するため、自己資金の割合が少ない場合は、つなぎ融資などを金融機関に相談する必要があります。
また、工事請負契約後に追加変更注文が多くなると、その内容に応じて予算オーバーになりかねないので、計画を変更する際には注意が必要です。
金融機関に追加金額の変更審査を出すことも可能ですが、承認されるとは限りません。
事前の施工会社との念入りなプラン立てと、金融機関への相談が重要になります。

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