注文住宅を建てるときの住宅ローンの流れと注意点について

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注文住宅を建てたいが、普通の住宅と同じように住宅ローンを組むことができるのか心配されている方もいるかもしれませんね。
またどのタイミングで何をすればいいのか、わからないことばかりではないでしょうか。
そこで今回は注文住宅を建てる方に向け、住宅ローンの流れや注意点などを説明しますのでご参考にしてみてください。

1 注文住宅でもローンを組むことができるか

注文住宅であってもローンを組むことは可能です。

多くの金融機関では建物の建築確認(建築基準法令や建築基準関係規定に基づいた、工事前の確認)がおりた時点でローンの本審査を受けることが出来ます。

本審査とは、保証会社が行う返済能力だけでなく「担保物件の価値の高さ」、「団信に加入可能な健康状態であるか」など、万が一返済ができなかった場合の事も想定した細かな審査のことです。

ただし、一般的に住宅ローンには本審査のほかに仮審査があります。これは何が違うのか?
まずはそこから説明していきます。

1−1 本審査と仮審査の違いについて

住宅ローンの審査は、最初に住宅ローンの必要性が出た段階で仮審査を行い、概ね融資対象となり得るのかの判断を仰ぎます。
仮審査が通った後で建築確認申請等を経て物件の工事請負契約、そして本審査に入るという流れです。

この流れを聞くと、「契約を決めた後で本審査が行われるなら、もし落ちてしまったら契約はどうなるの?」と思う方もいると思います。

昔は仮審査というシステム自体が存在せず本審査一発で決めていたため、物件の購入契約をした後に「自分が審査に通る可能性が高いのか、低いのか」すら分からない状態で落ちてしまう人がいました。
そのような場合、いくつもの銀行の審査を受けて通るところを探すか、それでも難しければ審査に落ちてしまった原因を改善して再審査を申し込んだり、最悪の場合契約の解除ということにもなっていたのです。

契約が解除になれば申込者は当然のこと、住宅の設計・施工を担当していた会社にとっても、機会損失という被害を受けてしまいます。

こういった不都合をなくすために、住宅ローンには仮審査と本審査というシステムが取り入れられました。

仮審査に合格し、「審査に通る可能性が高い」ことが分かった状態で工事契約を結ぶことができるのです。

ただし仮審査は銀行による簡単な審査で、本審査は保証会社による「返済できなくなった場合」も想定しており基準が異なります。
従って「仮審査には通ったが本審査は通らなかった」というケースももちろん存在します。

1−2 場合によってはつなぎ融資の活用を

金融機関は、基本的に建物が完成した後で融資を実行します。
なぜなら、住宅ローンは「完成した物件を担保に融資を実行する」ためです。

しかし、建築会社にも工事を進めながら資材や職人等の手配が生じます。このため工事の進行に応じて予め一定の金額が必要となります。つまり、融資実行の前段階で一定額を支払う必要があるということです。

それに対応したものとして「つなぎ融資」があります。

順番的に早い時期に必要なお金になるため、住宅ローンはつなぎ融資の内容も確認が必要となります。
だいたいの銀行が、融資実行後よりも金利を高く設定しています。金利と初回つなぎ融資額から融資実行までの期間によっては、そこに発生する金利額の差が違ってくるからです。

注文住宅の場合、契約時に支払う契約金、工事着手時に支払う着手金(契約から1ヶ月前後)、建物の骨組みが建ち上がった際に支払う上棟時(契約から1,2か月後)、上棟後の残工事期間を分割して支払う中間金1、2..(上棟から1~2か月程度毎)、そして完工金など、様々なタイミングがあります。

しかし住宅ローンの“融資実行”は最後の完工金のタイミングだけです。そのため、それより前の支払いが必要な場合には、つなぎ融資を利用する事になります。

つなぎを利用した場合には、本融資が実行された段階でつなぎ融資を帳消しにするという流れが一般的です。

もちろん、建築資金すべてを融資でまかなわず、頭金として数パーセント程度でも自己資金を充てる方が多いです。
例えば全4回の支払いを行うとします。余裕があればはじめの2回を自己資金で支払い、3回目につなぎを用いることも可能です。そうする事でつなぎ金利の適用額とつなぎ金利期間を少なく設定出来ます。

この辺りについて、金融機関はもとより工事会社にもよく確認しながら支払い計画を立ててください。

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2 ローンの流れについて

注文住宅で住宅ローンを組む場合の簡単な流れは下記の通りです。

① 土地購入(自己所有地の場合は解体費など考慮)
② 住まいの基本プラン、予算の目処立て
③ ローン事前審査
④住まいの実施(詳細)プラン
⑤ 工事請負契約
⑥ ローン本審査
⑦ 住宅ローンの契約
⑧ ローンの実行

それぞれの工程について詳細を見ていきましょう。

① 土地購入
まずは住宅を建てるための土地を購入します。
都市部では一般的に土地購入にかける予算がだいぶ大きくなります。ただ、注文住宅は規格型の住宅に比べ建築費が割高となります。土地の広さや駅からの距離、治安など立地条件は大変重要ですが、将来に向けての生活像をイメージして予算配分を充分検討しましょう。
土地選びを先行しても良いですが、住宅の内覧会に足を運びながら建築の予算感も把握して行くと良いです。

② プラン・予算の目処立て
土地代+建築費をトータルの予算内に収め、なおかつ家族が満足できる内容にプランを組んでいきましょう。
選定した土地にどんな住まいが描けるのか、建築会社に提案をしてもらいます。①の土地選定と並行して進めて行けると良いです。
そして提案内容と工事概算費をもとに建築の依頼先を決定します。

③ ローン事前審査
前項で説明した、銀行による仮審査です。
インターネットでの申し込みも可能ですので、この段階では金利比較のため2~3の銀行に申し込みを行いましょう。
現在はネットバンクの利用も多くなり、選択肢が広がっています。

事前審査では借りる人の勤務先、勤続年数、年収などをもとに、お金を貸しても大丈夫か、どのくらい貸し出せるかなどを審査します。建築会社に依頼した計画案と概算見積書の提示も求められます。
審査にかかる時間は約1~3週間程度です。

④ 住まいの実施(詳細)プラン
②で決定した建築会社と計画案をより深く詰めて行き、実際の工事で使える詳細なものに仕上げて行きます。
間取りの微調整も行いながら、キッチンや浴室設備はどんな商品にするのか、屋根材は?床は?棚は?...と様々な部材を確定させて行きます。

⑤ 工事請負契約
建築会社との契約です。建物の完成を約束すると同時に、報酬金額の支払いも約束するという契約です。この時点で建築確認審査、建物の仕上げ仕様、工事期間などを確定させます。
家を建てる時だけではなく、増改築やリフォームの際にもこの契約は取り交わされます。

⑥ ローン本審査
保証会社による審査です。前項でお伝えした通り、仮審査と審査基準が異なるため、仮審査に通っても必ず本審査に通るというわけではありません。工事が進んだ後では大変ですので、後手にならないよう出来るだけ速やかに進める様にしましょう。
まず、本審査には工事請負契約書(④で取り交わした契約書)や建築確認済証(これから建てる建築物が、建築基準法や条例に適合しているかを役所に申請し許可を受けた証)などが求められます。

⑦ 住宅ローンの契約
ローンの審査に通ったら契約(金銭消費貸借契約)を行います。
この契約には建物の検査済証(建物が完成し、建築基準法上問題無い事を証するもの)、建物の登記書類が必要になります。
従って、基本的に時期は建物が完成してから引渡しまでの期間になりますが、建築会社と確認する様にしましょう。

⑧ ローンの実行
住宅ローンが実行されたら、利用したつなぎ融資の返済と完工金の支払いがなされ、そこで建物の引渡しが完了します。

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3 ローンを組む(利用する)際の注意点

3−1 土地・建物ともに建築確認申請を行ってからの審査

住宅ローンを申し込む際、土地購入からであれば土地と建物セットで申し込むのが原則となります。
土地の売買契約は済んでも、建物の計画が不明確では審査を受けることができません。

なぜなら住宅ローンは、住むための土地と建物を担保に受けるローンであるためです。そのため、建築会社とプラン決めを済ませた上で役所に建築確認申請を行い、承認が必要となるのです。

但し、一定の制限の中でローンメニューを設けている金融機関も存在しますので、是非確認する様にしましょう。

3−2 土地と建物で融資が行われるタイミングが違う

土地の融資実行は決済が終わる時点で行われますが、建物の融資実行は原則として建物が完成し、引き渡しがおこなわれる時点になります。
注文住宅では引渡しまでに数回にわたり支払いが必要となる事がありますので、自己資金で支払うか、つなぎ融資を利用するか、また支払い回数毎の金額設定(等分なのか、初回は少なくても済むのかなど)も含め、しっかり確認することが重要です。

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4 まとめ

注文住宅でもローンを組むことは可能で、そんなに難しい事ではありませんが、一般的に建築会社からは完成前に数回に分ける支払いが打診されます。このため自己資金が少ない場合、どの様に支払い設定するかを建築会社及び金融機関と相談する必要があります。
また工事請負契約後に追加変更注文が多くなると、その内容に応じて予算オーバーになりかねません。計画を変更する際には注意が必要であるとともに、可能な限り契約前に詳細を把握し決定させておく事も大切です。
金融機関に追加金額の変更審査を出すことも可能ですが、承認されるとは限りません。
事前の施工会社との念入りなプラン立てと、金融機関への相談が重要になります。

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