マイホームの頭金はいくらがいい？０にできる？頭金を払うメリットとデメリット

これからマイホームを購入される方は

「マイホームを購入したいけれど、頭金が辛い」
「頭金はどのくらい用意したらいいかわからない」

といったことに、お悩みではないでしょうか？

マイホームは購入金額が高いだけに、どのくらい準備したらいいのか不安になりますよね。

そうは言っても最適な頭金は収入等に照らし合わせたうえで、どのくらいの融資を受けられるのかによって変わるため、どのくらい必要なのか、かなり個人差がある項目です。

今回はマイホームの頭金の平均額や、どのくらい準備したらいいのかについてお伝えします。

頭金の平均額は住宅価格の10〜20％

結論からお伝えすると、頭金の平均額は購入する住宅の価格の10〜20%が多いとされています。

2016年度のフラット35利用者調査によると、「平均額」と資金調達における「手持ち金の割合」の平均は以下の通りです。

・注文住宅：682.3万円。20.6 %
・土地付注文住宅：461.5万円。11.7%
・建売住宅：313.1万円。9.4 %
・マンション：739.8万円。17.3 %
・中古戸建：212.7万円。9.2 %
・中古マンション：319.5万円。11.4 %

そのため、例えば購入金額が2000万円だとすると、200万円〜400万円程度準備される方が多いと言うことになります。

マイホームを購入する際には建物の登記費用などがかかります。
これらの費用は、50万円〜100万円程度と小さくありません。

頭金の金額を考える上ではこうした諸経費についても最初に意識しておきましょう。

頭金なし（ゼロ）でも購入は可能？頭金を用意するメリットやデメリット

「頭金を準備するのが正直難しい」
「頭金をできれば負担せずに住宅を購入したい」

このように考えている人も多いのではないでしょうか。

結論として、実際にマイホームの購入は頭金がなくても購入可能です。ただし、頭金を用意せず購入する場合に知っておかなければいけないこともあります。

ここでは、頭金を用意する場合、用意しなかった場合のメリットとデメリット、頭金を用意するときの注意点について見ていきましょう。

頭金を用意するメリット

頭金を用意するメリットは、住宅ローンが借りやすくなり金利も低くなることです。

というのも、住宅ローンの審査では年収に対して借り入れできる上限が決まっているから。

年収に不安があり、ローンを利用したい人であれば、頭金を多く出すことで、ローンの審査が通りやすくなります。

さらに住宅ローンによっては、住宅所得費用に対する借入金の比率が小さいほど金利を優遇してくれるものもあります。

例えば、フラット35では、借入金の比率が9割以下であれば、金利の優遇を受けることができます。

具体的には以下の通りです。

・借入金の比率が9割以下の場合、年利が年1.270％～年1.960％
・借入金の比率が9割超の場合、年利が年1.710％～年2.400％

出典：住宅金融支援機構　最新の金利情報（2019年3月18日時点）

もっとも低い年利で見ると、9割以下の場合年利1.270％、9割超の場合1.710％と0.44%の違いがあります。
住宅ローンは高額のローンになるので、これだけの金利の差でも長い目で見ると相当の金額差が生まれます。

頭金の金額で金利が変わる住宅ローンは他にもありますので、頭金が多いほど金利は抑えられると言えるでしょう。

頭金を用意しないデメリット

こんどは頭金を用意しない場合のデメリットという観点で見てみましょう。

先述した通り頭金が少ないことでのデメリットはローンの審査に通りにくく、金利が高くなってしまうことが挙げられますが、それだけではありません。

もう一つデメリットとしてあげられるのが、払えなくなったときのリスクの高さです。

払えなくなったときのリスクが高い理由は、担保割れを起こしやすくなるからです。
担保割れとは、購入した住宅と土地の売却価格が、住宅ローンの残債よりも低い状態になってしまうこと。

住宅ローンを利用するときは土地と家を担保にして貸し出します。
もし何らかのトラブルでローンが払いきれなくなったときに、その土地と家が売却されるということです。

このときに担保割れを起こしていると、土地と家を売却したにも関わらず、返済しきれないため、土地も家（担保）もないのに債務だけが残ってしまいます。

また担保割れを起こしていると、家を売却したくてもできないことがあります。
なぜなら金融機関との関係で、家は住宅ローンの残債以上の金額での売却が原則となるからです。

もし担保割れを起こしている場合、残債が売却価格を下回るまで返済しないと売却できなくなります。

一方で頭金を負担している場合、同じ時期でも頭金の分だけ残債が少なくなるため、担保割れのリスクは小さくなります。

頭金0のときにはローンが返済できないリスクが高いということを知っておきましょう。

頭金を用意するときの注意点

以上の話を聞くと、「頭金は多ければ多いほどいい」と考えてしまうかもしれません。

間違っていない側面もあるのですが、その考え方はあまりおすすめできません。
確かに頭金を多くすることで、金利は小さくなり最終的な負担は小さくなるのは事実です。

ただし頭金を無理に多く入れようとすると、手元に資金が残らなくなるリスクが生まれてしまいます。
手元に資金がないと、もし何らかのトラブルが発生して収入が減少したときにローンが返済できなくなる可能性が高まります。

頭金を決めるときには、住宅購入に必要なお金だけではなく、「その後にかかるであろうお金」をあらかじめ残しておきましょう。

例えば以下のような費用があります。

・引っ越し費用
・出産にかかる費用
・教育費
・車を購入する費用

何にどのくらいの金額が必要なのかあらかじめ計算に入れておくことで、何らかのトラブルがあっても柔軟に対応しやすくなります。

頭金を妻も出したときの注意点

頭金を払うときにその出費は非常に大きいため、妻側からもお金を出した方がいいのか考えている人もいるかと思います。

妻からも頭金を出してもらうことはそれほど珍しいことではありませんが、注意するべきことがあります。

それは贈与税です。

マイホームを夫個人名義で購入した場合、妻が110万円を超える頭金を出してしまうと贈与税の対象になってしまうからです。

例えば、妻が200万円を頭金として出した場合、110万円までは基礎控除となるため、残りの90万円に対して贈与税がかかります。

このことを知らないまま、妻も頭金を出してしまうと贈与税の対象になる可能性があります。
ただでさえ高い買い物であるから少しでも余分な出費は抑えたいですよね。

ここではその贈与税を払わずに済ませるにはどうしたらよいか見ていきましょう。

マイホームを共有名義にする

贈与税が課税されないようにするには、マイホームの名義を共有名義にすることが必要です。
共有名義にすることで、夫と妻の両方が所有することになります。

この場合、資金の負担割合に応じてその「共有持分」を決めましょう。
共有持分とはその物について持っている所有権の割合のことです。

共有持分の割合は支払う金額の割合で決めましょう。

例えば2000万円の家を、夫が1500万円、妻が500万円負担して購入した場合には、夫が3/4、妻が1/4という割合に設定しておくとよいでしょう。

もしこれが金額の割合と共有持分の割合が異なる場合、そのずれの分だけ贈与税が発生してしまうため注意してください。

また共有持分にすると妻の財産として認められるため、万が一離婚した場合でも自分の所有権を主張できるのはメリットです。

まとめ

今回は住宅の頭金の負担をどうしたらよいのかについて具体的に解説しました。

住宅の頭金をどうするべきかは、現状の貯金の状態、購入する住宅の金額によって異なることがお分かりいただけたのではないでしょうか。

もしマイホームの購入の頭金でお悩みであるならば、貯金の額を確認し、その後にどのくらいのお金が必要なのか計算するところからはじめてみましょう。